本田001

【論評】
<個人向け不動産融資への取組み姿勢を再考する>

・セミナーの日銀による低金利政策の影響を受け、金融機関は総じて収益力低下の状態にあるが、その中で不動産融資は収益を確保できる唯一の運用手段でもある。しかし、昨年来様々な問題融資が発覚し、取扱いにブレーキがかかっている情況だが、金融機関経営にとって「個人向け不動産融資」は問題なのか否か検証してみたい。

■不動産融資傾注の実情
日本銀行が公表した「金融システムレポート2019年4月」では、不動産業向け貸出の対GDP比率が過熱状態にあると示された。銀行貸出はここ1、2年減少傾向にあるが貸出金全体に占める不動産業者向けの残高は依然高い状態にある。地方銀行に関しては、自己資本比率が低い銀行ほど貸出金に占める不動産向貸出比率が高い傾向にあるという特徴もある。
バブル期のような「更に地価は上がる」という成長期待による加熱状態とは言えないが、REITや不動産ファンド、個人の賃貸業向け等賃貸収入目的の中長期投資向け貸出が中心で、中長期的には空室増加や賃料下落というリスクに晒されている。将来の物件需要(=人口減少と世帯数減少)に対しては過大投資とも想定され、相当のリスクを抱えている可能性は否めない。

 

 

出典:日本銀行 金融システムレポート概要編 2019年4月

■個人向け不動産融資の実情
公表ベースで金融機関の扱う個人向け住宅ローンの中には、純粋個人の投資用物件(アパート等)に対する融資残高も含まれるケースも多いが、住宅支援機構が毎年公表している、金融機関の住宅ローン残高は2018年12月末時点で196兆円となっている。1990年と比較すると60%相当増加している。統計によると年間20兆円程度の新規取扱いが続いているが、伸び率を考えると住宅金融専門機関から銀行、信金、労金、農協へ貸出がシフトするとともに、金融機関間の借換えによるものが多いと想定される。
【図表:住宅ローン貸出残高(期末)】

新規住宅の着工戸数推移はリーマンショック後の2010以降年間100万戸を下回る状況が続いているが、新規着工の内でローンを利用する比率は5~7割程度、単価20百万円と想定すると、年間10兆円程度の取扱いと推測できる。また、今後の着工戸数の予想を勘案すると住
宅関連融資は減少の一途になるのではないか。【図表:新設住宅着工戸数の実績と予測結果】

一方、地方銀行64行の2010年から2018年の間の住宅ローン残高の伸び率と業務純益の伸び率を比較すると、住宅ローンの伸び率が高い程、業務純益の伸び率も高まる(総じてマイナスの状態ではあるが…)という傾向もみられることから、低金利下、中小企業貸出が伸びない中、収益の柱として個人向け住宅関連貸出に注力している実態が分かる。 【図表;住宅ローン残高伸び率と業務純益伸び率の相関】