事業内容

A.教育、資格認定
B.RESAフォーラム
C.情報発信
D.コンサルティング
E.政策提言
F.講師派遣

リーサコンセプト

１）不動産のパラダイム変換

世の中が大きく変わりつつある中で、不動産に対する価値観も変化しています。バブル期までは、不動産は下がらないといった不動産神話が一般化していましたが、最近では不動産を「負動産」と揶揄する声も広がっています。
しかしながら、「衣食住」という言葉が示すように、「着るもの」と「食べるもの」とともに「住む場所」は私たちが暮らしていくために最低限必要なものですし、働く場としても「土地や建物」は必要です。こうしたことを考えると、不動産は負動産などではなく生活の基本であることがわかります。
もっとも、不動産にかかる価値観の変化は、ある意味で不動産についてもパラダイム変換が起きていると考えられるのではないでしょうか。
たとえば、わが国の人口は長期的に減少傾向にある一方で、不動産の証券化が進展していることや日本の不動産に関心を持つ外国人投資家が増加していること等により不動産の購入者が多様化していることは、今後の不動産の在り方を考えるうえで理解しておくべき要素となるでしょう。また、わが国の産業構造についても、観光産業の比重が多くなることのほか、食料安全保障等の観点から農林水産業等の見直しが必要であること等も視野に入れると、結果として住まい方も土地や建物の活用にも従来とは違った選択肢の検討も必要ではないかと考えています。

２）住まいについて

住宅については、近年、空き家問題がクローズアップされています。すでに大量の住宅が余っている中で人口は減少し、新築住宅が増えていることからこの傾向は更に強くなることが予想されています。
ところで、長期間にわたり空家となっている建物の中には、解体せざるを得ないものも少なからず存在すると思いますが、利用可能な建物については様々な知恵をだすことで活用できる可能性はあるのではないでしょうか。たとえば、「地震」等が発生することを考えると、自分の住まいから100キロ以上離れた場所にもう一つ拠点を持つという発想ができます。空き家を比較的低いコストで利用できる仕組みがあれば、資産家ではない普通の人が二拠点の住まいを確保できるはずです。
また、細分化した宅地をまとめることができれば、結果として住環境は豊かになります。こうしたことについても、従来にない発想で対応することは必要ですし、場合によっては政策提言などにも反映できるのではないかと思います。
いずれにしても、まずは現状を受け入れ、そのうえで私たちの住生活を豊かにする方法について考えるべき時期に来ているのではないでしょうか。

３）土地の活用について

現在においても、「土地活用＝賃貸住宅経営」という発想をすることが多いように思われます。もちろん、賃貸住宅経営は土地活用の代表的なメニューであることは確かですし、特に良質な賃貸住宅はまだまだ不足していることに加え、老朽化したストックも少なくないため、良質な賃貸住宅については今後も安定したニーズはあると考えてよいでしょう。
しかしながら、立地に問題のあるものや建物の老朽化が進んだストックを中心にして、空室率が高くなっているストックも少なからず存在することには注意が必要です。その意味では、立地の選定や企画の工夫等により物件の競争力を高めることが必要になると思われます。
では、賃貸住宅が成り立たない土地の活用はどのように考えればよいのでしょうか。今後の産業構造の変化等も考えながら、その土地にあった利用法の検討が必要です。こうした事項についての情報発信なども必要であると私たちは考えています。

４）災害に強い街づくり

わが国は世界有数の地震大国ですが、近年は地球温暖化により風水害等も頻発しています。そのため、私たちが安全に暮らし、安心して仕事をするためには「災害への対応」という観点で街づくりを考えることも不可欠です。
「国土強靭化」の必要性が唱えられるようになってからかなりの時間が経過するなかで、災害に強いまちづくりは進んではいるものの、まだ十分と言える状況ではありません。こうした活動は、行政が音頭をとるだけでなく、個々の建物所有者の意識改革も重要ですから、民間としてできることに対応するとともに、制度改正等についての政策提言なども行ってゆく所存です。
なお、単にハードの面での街づくりに関してだけでなく、個々で対応可能な「防災」というソフトの観点も含めた情報発信も行います。

５）不動産を取り巻く社会問題

前述の空き家問題のほか、「空地問題」、「所有者不明土地問題」から、最近では「高経年マンション問題」まで、不動産を取り巻く様々な問題が顕在化しています。こうしたことが、「負動産」という言葉にもつながっている要因だと思いますが、一方で英知を結集したうえで協同すれば、危機はチャンスになる可能性があります。
人口減少社会とはいいながらも、わが国は広いとは言えない国土のなかで平野部は3割程度しかないわけですから、その中で居住し、仕事をせざるを得ないことを考えると、実は無駄にできる土地などはないはずです。問題は、それぞれの土地に適した使われ方がされていないことではないでしょうか。

６）我が国の不動産を「富動産」に

わが国の不動産には様々な課題があります。そうした中で前述の「負動産」という言葉のように、マイナスのイメージだけが広がっているように思われます。
しかしながら、課題が明確であることは、それらを解決する道筋をたてることができればプラスの方向にもっていくチャンスでもあります。様々な人の英知を集め。わが国の不動産を「富動産」とすることを目標に、私たちは様々な活動を進めていく所存です。

コンサルティング

１）マンション再生

国土交通省の公表資料では、築40年を超えるマンションの数は、2030年には〇〇〇万戸、2040年には〇〇〇万戸となるとしていることからわかるように、今後は高経年マンションの数が急増することが明らかです。この状況の中で私たちにとって必要なことの第一は建物の長寿命化であり、第二は価値を維持できなくなった建物の終活です。
そのためにはマンションの管理体制を強化することが不可欠です。
具体的には、規約や管理体制についてのコンサルティングを行うほか、建替えやマンション敷地売却等についての情報発信や政策提言も継続する所存です。

◇この問題にかかる理事長の主な活動履歴
　同潤会江戸川アパートメント建替えの実務とコンサルティング、諏訪町住宅建替え事業の、野毛山住宅建替え事業、池尻団地建替え事業、シンテンビル建替え事業、グロリアスマンション建替え事業
　そのほか、規約についてのアドバイス多数

２）旧法借地、定期借地権、定期借家権のコンサルティング

私たちの住まいを考える場合はもとより、仕事を含めた様々な活動をする場面で「建物」が必要となります。ところで、私たちが建物を利用するときには、大きく分けると次の3つの選択肢のいずれかが必要となります。

建物の権利	土地の権利
所有	所有
所有	借地
借家	－

すなわち、「土地も建物も所有する」、「建物は所有するが土地は借りる」、「建物を借りる」の3つの選択肢となります。この中で、土地を借りる（＝借地権）ときには様々な留意点があるのですが、この点に精通している専門家は多くありません。ことに定期借地権については専門家が圧倒的に不足している状況にあります。
また、建物を借りるときに、「定期建物賃貸借契約」（定期借家契約）をすることも少なくないと思いますが、この点についても留意すべき事項があります。
当協会では、これらの問題についても豊富な知見を持つ専門家がさまざまな助言をさせていただきます。

◇この問題についての理事長の主たる活動履歴
　個人の借地問題のコンサルティング（借地上の建替え、借地権と底地の交換等）、個人の定期借地事業（22条、23条、24条の借地権）、鹿児島市星ヶ峯みなみ台定期借地分譲の支援他

３）災害に強い街づくりについて

都市の防災を考える際には、木造密集地の解消は大きなテーマの一つとなります。もちろん、古くからある街並みの中には保存すべきものも少なからず存在するため、単に建替えればよいというものでもありません。
ただし、そうした後世にも残すべきストックを維持するためにも、必要な範囲で災害に強いまちづくりも目指すべきではないでしょうか。
その意味では、木造密集地の再開発をはじめ、個々の建物の防災性能の向上等の検討も必要です。
こうしたことへの対応のほか、個々の防災意識の向上等も私たちの目指す方向の一つとなります

◇この問題にかかる理事長の活動履歴
　都心共同型事業の支援、被災マンションの復興についての専門家育成等

４）土地の有効活用・収益不動産の購入

土地活用は古くて新しい問題です。実際の検討に際しては、不動産にかかる実務経験だけでなく、建築・税務・法律の知識等幅広い分野にわたる知見が必要とされます。
なお、土地活用事業というと「相続対策」や「権利関係の整理」等が主たる目的となることが少なくありませんが、それらの問題解決とともに、活用により安定した収益を得ることは無視することができない要素です。またこの観点があれば、収益不動産の購入についても役に立つ場面が少なくありません。
当協会には、これまで述べた事項に加え、これらの問題についても豊富な実務経験を有しています

◇理事長のこの問題にかかる活動履歴

個人に対するコンサルティング事例多数、賃貸住宅関連の講演多数

５）都市農地問題

わが国の食料自給率の低さがさまざまなところで論じられています。特に近年は、「食料安保」という観点からもこの問題が注目されています。
この中で、当協会は「都市農地問題」に注目をしています。都市周辺にはかなりの数の生産緑地があります。一つ一つの規模は大きなものではありませんが、消費地に近い生産地であることを考えると、これらの維持は私たちにとって必要なことですし、たとえば防災等を考えるうえでも重要な要素となります。
一方で、農家側の事情で宅地化をしなければいけない農地が存在することも確かですが、残すべき生産緑地と宅地化がうまく機能できるようにすることは重要ですし、今後は空家化・空き地かしている土地を農地として再利用するという観点も必要になるのではないでしょうか。
さらに、空き家を利用した農業工場の検討といった選択肢も考えられます。
これからの我が国の土地活用を考えるうえで都市農地問題は大きなテーマの一つになるはずです。