コンサルティング

まちづくり支援

地域経済循環の視点も含めて効果的な地方創世のための施設立案が各地で進められていますが、人口減少時代の中でこれまでの考え方ではない新たな視点が求められています。
近年では、PRE(公共施設・公有地)データ等の整備、PPP(官民連携手法)や、不動産の証券化等についても導入が進められてはいますが、まちづくりの将来像やPRE利活用の方針が明確になっている自治体はまだ少なく、官民連携によるまちづくりへの取り組みも十分ではないのが現状です。

RESAでは、このような状況の中で、土地の利活用、まちづくりの新たなコンセプトづくり、不動産投資への資金調達等について、取り組んでいきたいと思います。
例えば、PPPによるPREの適正な利活用や高齢社会のなかでのCCRC事業化等の支援を行います。CCRCについては、地域創世の流れの中で多くの自治体で連想されてきましたが、なかなか実現していません。新たな生活スタイル等のソフト面や、建物や環境整備面でのハード面の両面での従来の概念にこだわらない新たな視点での取り組みが求められていると思います。

また、最大の都市問題でもある密集市街地再生においても、権利者の生活相談から、新たなRC工法による合理的な更新や共同化等を図ることが重要だと思います。民間そして自治体での土地の利活用やリノベーション等による新たなCCRCや密集市街地再生の道を模索している際には、是非ご相談ください。

固定資産税再評価コンサルティング

不動産活用・不動産投資において、固定資産税については、あまり関心を持たれていませんが、大きなコストで投資利回り等に影響します。

昨今、大規模建築等において再評価の上、相当額の還付を自治体から受けているケースが見られますが、適正な不動産投資を図るために、固定資産税を再評価することをRESAとしては重要視しています。

再評価の業務については、すでに実施している企業もありますが、大半は土地の固定資産税が対象です。しかし、再評価により大きな効果が出るのは建物の固定資産税です。
しかし、建物の評価は土地と異なり、非常に複雑であることもあり、難しい業務です。このため、RESAでは、建物の固定資産税評価の第一人者である株式会社 建物鑑定と連携して、住宅以外の用途(商業、病院、工場等)の大規模建築物(延べ床面積2000㎡以上)対象に固定資産税の見直しによる適正な評価業務を行います。

また、再評価による税金の還付も重要ですが、本来的には、建設当初での正しい評価をすることも重要です。その後の間違いがないように、事前に建物所有者側で正しい評価を自治体に提示することが重要だと思います。

RC造の新工法の導入

大都市圏には膨大な密集市街地や駅前などの商業地域などでの建て替えや共同化のニーズがあります。木造耐火構造では限界がありますし、多くは狭小敷地で、隣等間隔がほとんど無いため、工事面での制約もあります。RC工法はこのような社会的要請の中で優れていますが、従来のRC工法では、コスト的に高価でした。

しかし、例えば「無足場両断熱RC工法」においては、耐火・断熱・防音・気密などの機能・性能面で木造とは一線を画し、さらに、工期の短縮・効率化、コストの削減、狭小地での建設等の面で、従来のRC工法に比べても優位なものです。

居住用住宅はもちろん、建て替え、投資物件(賃貸住宅、高齢者施設・住宅、病院等)において新たなRC工法は合理的で適切だと思われますし、資産としての価値も高くなります。

密集市街地の再生等は、これからの都市空間の価値化に有益であるため、このような新たな工法を普及させることも、当協会の使命のひとつであると考えています。新たな工法ですが、現場を工場化するという考えのもと、非常に合理的な簡便な工法であるため、RC工法の経験者はもとより、経験の無い企業にとっても十分参入可能ですので、このような優れたRC工法の導入を希望される際には、是非ご相談ください。